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王鈞生
July 4, 2022
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起厝成本高漲「越蓋越賠」 建商4招自救

工料成本齊漲,加上政府限縮政策及銀行升息循環不斷,建商面臨資金與成本的雙重壓力,更陸續傳出有案子賣完卻因原物料成本估算錯誤的案例,最慘的爛尾樓開始在各處上演,業者喊苦:「蓋愈多、賠愈多」,但最近卻很多「營造底」建商開始調整蓋房策略,從先建後售、保留餘屋、發包控制、策略聯盟等著手,因應市場困局。

根據行政院主計總處最新資料統計,營造工程物價指數自去年12月起已連5月成長,今年5月份達到132.74,再次創下歷史紀錄,相比110年5月的121.24成長9.48%,相比109年5月的108.69,短短兩年漲幅更達到驚人的22.12%。

麗晨建設協理卓進發表示,各營建商普遍都會遇到缺工缺料的問題,在前端可能就得作預期性的防範,像這兩三年成本變動太快,「原物料都是採用年度採購的方式,有充裕的時間判斷回檔的波段,適時增加購入數量,個案成立後提前發包,盡可能降低成本變動的風險」。

若有「營建底」的建築業界,更具備資源優勢,卓進發指出,如母集團「晨禎營造」線上承接的興建工程就有將近30個,如大宗物料、鋼筋、混泥土、衛浴設備、金屬材料、防火門等工程大同小異,就能用整合發包的方式跟廠商議價,在採購發包上自然有更多元的模式去執行,相對具有成本彈性。

另外,卓進發表示,2019年正式成立BIM(建築資訊模型)中心,以3D模型建構技術,協助業主完整且迅速的掌握工程所有細節,並提供縝密的全盤規劃,在正式動工前就能透過各種數據找出最佳方案或進行滾動式修正,可避免產生不必要的預算浪費或工期延宕,成為公司的一大競爭利器。

而達麗建設的預售案都將在工程發包逾6成後,才會決定開價,至於尚未發包的4成則會依照經驗與物價指數推估成本,降低獲利遭侵蝕的衝擊,且今年不再大量購地。順天建設近期則在考量售價可能追不上營建成本攀升速度的情況下,未來預售新案將傾向邊建邊售、先建後售的方式。

另外,市場指標寶佳機構,旗下建設幾乎皆採先建後售形式;鄉林建設則傾向保留餘屋作法,成本最小、獲利最大化。熟稔大基地開發的總太地產董事長翁毓羚也提到,內部每周固定召開成本控制檢討會議,隨時掌握原物料報價與浮動狀況,同時也評估成本高漲之下,未來有機會以策略聯盟的方式開發土地,讓個案風最小化。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,若建商本身具營造背景,或自己就有營造公司,自然在通膨、成本高漲的時代具備一定優勢,除了可以第一線掌握建材成本的相關資訊,即時因應,還可避免層層發包導致工期延宕與成本堆疊,一般建商也必須謹慎提出策略因應。避免成本超越利潤,甚至出現停工的窘境。